거치기간 1년 이상
안녕하세요. 슬기로운 부동산 담보금융 이용을 정확히 안내드리는 전문가 베네입니다. ^^
미국의 금리와 커플링이 되어 있는 국내 금융시장에서는 미국의 금리 변화가 최우선 관심이라 해도 과언이 아닐 것입니다. 어제 뉴스 기사들 중에서는 미국의 생산자물가지수의 상승세가 둔화된 것에 대해 인플레 완화가 시작된 것이 아닌가?라는 평가가 나오기 시작했고, 이로써 금리 인상 속도가 조절되지 않겠는가?라는 예측이 조심스럽게 나오고 있는 거 같습니다.
급격하게 상승했던 금리는 분명 언젠가 하락을 할 때가 있을 것입니다. 문제는 그날이 언제인지는 아무도 모른다는 것이죠. 어찌 됐든 금리가 낮아질 때까지는 어떻게든 소위 버티기를 해야 합니다. 때문에, 최근 시장금리보다 낮은 고정금리를 이용할 수 있는 한국주택금융공사의 안심전환상품 접수가 기존 조건과 달리 주택 가격은 6억으로 상향했더니, 상당히 많은 분들이 신청을 했다고 합니다. 이용 조건에만 충족을 할 수 있다면, 이런 정부의 정책 자금은 우선적으로 이용하는 것이 좋다 하겠습니다. (물론, 조건 및 향후 자금계획 등을 충분히 고려한 후 결정해야 합니다.)문제는 이러한 정책 자금을 이용할 수 없는 분들은 어떻게 하는가? 당장 높아진 금리는 어찌할 수가 없습니다. 지금 같은 상황에서 가장 우선적으로 고려해야 하는 것은 매월 납부하게 되는 원금 + 이자 (원리금)이라는 금융비용을 줄이는 것이라 하겠습니다. 금리는 언제 내려갈지 예상이 안되는 상황과 당장 소득은 늘어날 수가 없는 상황에서 금융비용을 줄이는 방법은 무엇이 있나요?거치식 주택담보대출(이하 주담대)를 이용 가능 여부를 체크해 보시길 바랍니다. 거치식 주담대가 무엇인가요?
거치식 주담대란, 주담대를 실행한 후 일정기간(약정된 거치 기간) 동안은 원금을 상환하지 않고, 이자만 지불하는 주담대 상환방식을 의미합니다. 약정된 거치기간이 끝난 이후부터는 원금과 이자를 납부하는 상환 방식입니다. 거치기간은 어떻게 되나요? 만기 일시 상환(계속 이자만 납부할 수는) 상품은 없나요?
주담대는 크게 2가지로 구분이 됩니다. 하나는 가계자금 주담대이고, 다른 하나는 사업자금 주담대입니다. 과거에는 가계자금 주담대 상품 역시 만기 때까지 이자만 납부는 하는 만기 일시상환 방식이 있었습니다. 하지만 “여신 심사 선진화” 정책으로 가계부채 건전화를 위해 이제는 가계자금 주담대에서 만기 일시 상환 상품은 없습니다. 가계자금 주담대는 또 크게 2가지로 구분이 됩니다. (1) 매매잔금(구입자금) 주담대(2) 생활안정자금(전세퇴거자금 포함) 주담대 매매잔금(구입자금) 주담대의 경우는 원칙적으로 거치기간 1년 이내로만 취급이 가능합니다. 왜냐하면 구입자금으로 주담대를 이용 할 때, 초기에는 여라 가지 비용(주택 구입 시, 취등록세, 이사 비용 등)을 감안해서 1년 이내의 거치기간 설정이 가능하도록 한 것입니다. 생활안정자금(전세퇴거자금 포함) 주담대의 경우 개별금융사에 따라, 최소 1년 부터 최대 5년까지 거치 기간을 설정할 수 있습니다. 생활안정자금 주담대 이용 가능한 조건이 있을까요? 거치식 주담대 이용은 개별 금융사마다 상품 및 조건들이 상이합니다. 최대 거치기간이 3년이 금융사도 있고요. 개별금융사 마다 다릅니다. 신용점수가 낮은 분들의 경우 거치식 주담대를 이용 할 수 없는 경우도 있습니다. 소득증빙 중에 근로소득과 인정소득(건강보험납부료)은 거치를 1년 이상 사용할 수 있지만, 신고소득(신용카드사용액)으로 소득증빙을 하는 경우에는 최대 1년만 거치식 주담대를 사용할 수 있는 경우도 있습니다. 거치식 주담대를 이용하게 되면, DTI / DSR 값이 상승을 하게 됩니다. 따라서 거치기간을 사용 시, 본인이 필요한 금액을 다 이용할 수 없거나, 5년이 아닌, 2,3년 밖에 이용을 못 할 수도 있습니다. 이는 본인 소득과 금리와도 밀접한 관계가 있는 것으로 개별 금융사에 확인을 해야 합니다. 거치식을 사용했을 때와 사용 안 했을 때, 매월 금융비용 차이가 많이 날까요? 조건은 다음과 같이 똑같이 적용하고, 거치 사용했을 때와 하지 않았을 때를 계산해 보았습니다. 3억 금리 5.5% 주담대 기간 40년(480개월) 거치기간을 사용하지 않았을 때는 매월 1,547,310원을 납부하게 되고, 거치기간을 5년 동안 사용할 때에는 5년 동안은 매월 1,375,000원을 납부하게 되고, 거치 기간이 끝나는 5년 이후부터는 1,611,048을 납부하게 됩니다. 5년 동안 거치기간을 사용했을 때와 사용하지 않았을 때 대략 매월 172,310원이라는 금융비용 차이가 납니다. 물론 큰 차이가 아니라고 생각하실 수도 있고, 큰 차이라고 생각하실 수 있습니다. 개인의 상황은 다르니깐요. 결국 거치기간이라는 것은 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 하는 것입니다. 꼭 해야 하는 것도 아니고, 절대로 하면 안 되는 것도 아닙니다. 만기일시 가능한 주담대 상품은 없나요? 만기 일시로 상환을 하는 주담대는 오피스텔 주담대 / 사업자금 주담대가 있습니다. 이 금융상품들은 만기 일시 상환방법으로 진행이 가능한 상품이지만, 만기는 보통 3년 이내 상품입니다. 물론 상품에 따라 1년 또는 2년 씩 연장이 가능하기도 합니다. (단, 연장 시 원금의 10% 상환 등의 개별금융마다 상이한 연장 조건이 있을 수 있습니다.) 이상에서 살펴보았듯이, 주담대에는 거치기간 상품이 있지만, 이용하기 위해서는 체크해야 하는 조건들이 있다는 것 잊지 않으시면 좋겠습니다. 금리인상 시기, 힘들겠지만 최대한 잘 버티고 이겨 낼 수 있어야 하겠습니다. 그럼 또 짧지 않은 시기 안에 좋은 날이 오지 않을까? 믿습니다.